دعوای تخلیه

دعوای تخلیه چیست و اطلاعاتی در باب تخلیه ملک دارنده سرقفلی

به‌روزرسانی: ۱۴۰۰/۱۲/۱۸11,004 5 دقیقه

پروسه و مدارک مایحتاج برای اخذ کد رهگیری املاک

اشتراک گذاریفیس بوک توییتر لینکدین اشتراک گذاری از روش آدرس اینترنتی چاپ

دعوای تخلیه که از طرف موجر علیه مستاجر طرح میگردد قانون ها و ضوابط اختصاصی به خویش را داراست. برای شناخت با طرح این بحث و جزئییات رسمی حکم دهنده بر آن به اعلام کرد‌وگو با پزشک معالج سید محمد آذین، عضو هیات علمی دانشکده طهران و نماینده قانونی اساس یک دادستانی پرداخته‌ایم.

این عضو هیات علمی دانش گاه مهمترین وکیل خوب در مشهد حالتی را که دعوای تخلیه قابل تحقق میباشد، موردی تیتر می‌نماید که صاحب بعداز انقضای تفاهم نامه اجاره و به جهت تخلیه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواستار تخلیه ملک به وسیله وی می گردد.

پزشک سیدمحمد آذین ادامه می دهد: در مفاد دیگری که صاحب با رضایت خویش ملک را به تصرف متصرف داده و آنگاه، خواستار تخلیه وی گردیده باشد نیز تیتر دعوای تخلیه صحت می‌نماید به این ترتیب در یک حرف، دعوای تخلیه به دعوایی اطلاق میگردد که صاحب و مالک متاع غیرمنقول علیه متصرفی طرح می‌نماید که سابقا با اجازه و رضایت وی آغاز به تصرف نموده است.

این نماینده قانونی دادگستری در جواب به‌این پرسش که تقاضای تخلیه آیا تنها درباره‌ی انقضای مقطع در اجاره مطرح میشود یا این که ممکن میباشد به دلایل دیگری باشد؟ می گوید: مهمترین انگیزه طرح دعوای تخلیه، نقطه پایان یافتن مقطع اجاره میباشد ولی به هر دلیلی که صاحب و مالک، مدعا خاتمه یافتن تفاهم نامه اجاره باشد ممکن میباشد دعوای تخلیه اقامه نماید.

پزشک معالج آذین با بیان مثالی توضیح می دهد: به‌تیتر نمونه ممکن میباشد صاحب برای خویش در طی برهه زمانی تفاهم نامه، حق باطل ساخت کرد‌ه باشد که به «خیار شرط» مشهور میباشد. در‌این حالت هر مجال که عزم نماید، ولو فارغ از هیچ استدلال موجهی، می تواند استرداد متاع غیرمنقول را از مستاجر بخواهد و در صورتی‌که مستاجر همیاری نکند، از روش طرح دعوای تخلیه حق خویش را پیگیری می نماید.

این عضو هیات علمی دانش کده، گزینه دیگری که ممکن میباشد منجر طرح دعوای تخلیه گردد، تقصیر مستاجر در به کار گیری از مورد اجاره می داند و میگوید: در شکل هرگونه تقصیر و آسوده‌انگاری مستاجر نسبت با گزینه اجاره، موجر این حق را ‌دارااست که خلال باطل فوری تفاهم نامه، به استناد قانون ها حکم دهنده بر ارتباط ها موجر و مستاجر و شروط خلال عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواهان گردد.

نوشته های شبیه

روند و مدارک مایحتاج برای اخذ کد رهگیری املاک

دعوای تخلیه چیست و اطلاعاتی در مورد تخلیه ملک دارنده سرقفلی

۱۴۰۰/۱۲/۱۸

–

تخلیه ملک و ضوابط مربوط به آن در قانون اساسی کشور چه‌طور میباشد؟

۱۳۹۸/۰۹/۲۲

دعوای تخلیه

برای اقامه دعوای تخلیه به کجا مراجعه کنیم؟

به گفته پزشک آذین، با اعتنا به ضابطه شوراهای حل اختلاف تصویب شده 1387، مرجع باتقوا برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف میباشند؛ ولی به دلالت ضمنی از همین ضابطه، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی بایستی در دادگاه همگانی طرح خواهد شد. او اضافه می‌نماید: اما ممکن میباشد در پاره‌ای از موردها نیز این دو مرجع در شغل یکدیگر دخالت‌هایی هم نمایند؛ برای مثال شورای حل اختلاف برای بعضی موردها درباره ی دعاوی سرقفلی نیز تصمیم میگیرد، در حالی که ضابطه صحت دارد که شوراهای حل اختلاف، صرفا نسبت به دعاوی اماکن مسکونی باتقوا میباشند و نباید وارد تحقیق به دعاوی حق حصول و پیشه و بیزنس شوند.

دعوای تخلیه تشریفات غامض‌ای ندارد

آذین درباره اینکه چه تشریفاتی را موجر بایستی برای اقامه دعوای تخلیه طی نماید، می گوید: باتوجه به اینکه مرجع استیناف به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف میباشد، تشریفات غامض‌ای بر فرایند طرح و مطالعه به دعوای تخلیه حکم دهنده وجود ندارد و سازه بر حیث صحیح‌خیس و راه روان، دعوای تخلیه را بایستی دعوای غیرمالی دانست که مستلزم ابطال تمبر دعاوی غیرمالی میباشد و در فیض هزینه دادرسی چندانی ندارد.

او خاطرنشان می‌نماید: ولی در مواقعی که مستاجر به موجب تفاهم نامه اجاره، پولی را به‌تیتر قرض‌الحسنه و به عهد عرف ،پول پیش، به موجر پرداخته باشد، موجر ملزم میباشد برای شروع تحقیق دادگاه، تمام مبلغ دریافتی به‌این تیتر را به اکانت دادستانی تودیع نماید و دادخواست خویش را خلال ارائه رسید تودیع این مبلغ به تصویب برساند. این استاد کالج در ذکر اینکه چرا این الزام پیش‌بینی شد‌ه‌است؟ میگوید: فلسفه این الزام این میباشد که مستاجر از نگاه استرداد پرداختی سهل‌ خیال خواهد شد و موجر نتواند فارغ از بازپرداخت این مبلغ، مستاجر را از ملک خارج براند.

آذین با تاکید براینکه بر طبق قوانین فعلی، شورای حل اختلاف مکلف میباشد پیاله یک هفته در شکل عده بودن وضعیت، حکم به تخلیه عین مستاجره دهد، می گوید: شورای حل اختلاف در‌صورتی‌که که ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر درین مقطع معدود احراز نماید، این دوران را تمدید می‌نماید. ولی به هر حالا حیث قانونگذار بر اجرای فوری تخلیه میباشد و همین اجرای فوری، در شغل مشکلاتی را برای مستاجران بی‌سرپناه مهیا می آورد.

او پیرو ذکر می‌نماید: برای به دست آوردن حکم تخلیه یک‌هفته‌ای، می بایست یا این که گواهی قانونی تهیه گردیده باشد یااینکه در‌صورتی‌که تفاهم نامه با گواهی معمولی تهیه و تنظیم شد‌ه‌است، دو شاهد پایین آن را ا مضا کرده باشند؛ هر چندین که در شغل گاهی شهود تحت این تفاهم نامه‌ها را امضا نمی کنند و طرفین از این بابت مبتلا اختلال میشوند.

دعوای تخلیه

تخلیه ملک دارنده سرقفلی

این عضو هیات علمی کالج در ذکر تفاوت تخلیه عین مستاجره و ملک دارنده سرقفلی می گوید: قانونگذار در سال 1356 خلال ثبت ضابطه رابطه ها موجر و مستاجر، برای اماکنی که استعمال تجاری داراست، حق سرقفلی، یا این که به عبارت مدرن حق دستیابی و پیشه پیش‌بینی کرد به‌این مفهوم که مستاجری که مدتی در ملک تجاری کار کرده و قیمت آن ملک را ارتقا داده میباشد، می‌توانست از تقدم نسبت به اجاره دوباره محل منتفع باشد هم‌اینگونه در مفاد محدودی که موجر می‌‌توانست بعد از نقطه پايان مقطع اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، بایستی سرقفلی ملک را به ارزش روز به مستاجر می‌پرداخت تا بتواند الزام او به تخلیه را بخواهد.

آذین در‌پی می افزاید: وقتی که مستاجر دارنده حق سرقفلی و حق استخراج و پیشه و کسب و کار میباشد که ضابطه سال 1356 قاضی گردد که در‌این حالت نمی‌قدرت او‌را با انقضای بازه زمانی بر کنار کرد مگر اینکه سرپیچی نموده باشد. مورد ها قانون شکنی عبارت‌اند از اینکه:

مستاجر فارغ از داشتن حق جابجایی گزینه اجاره را کلا یا این که جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نماید؛

در شکل احتیاج صاحب؛

زمانی ملک در معرض فساد بوده و قابل ‌تعمیر نباشد؛

هنگامی از گزینه اجاره محل سکنی برخلاف منظوری ‌که در اجاره‌طومار قید شد‌ه‌است استعمال شود؛

مستاجر کار ‌خویش را تغییر‌و تحول دهد؛

مستاجر در ارتباط اجاره تعرض یا این که تفریط کرده‌ باشد؛

وقتی که مستاجر از پرداخت کالا‌الاجاره یا این که اجرت‌المثل جلوگیری نماید.

او خلال ذکر اینکه با ثبت ضابطه ارتباط ها موجر و مستاجر در سال 76، قانونگذار اجاره اماکن تجاری را ، به جز مواقعی که سوابق اجاره آن به پیش از ثبت این ضابطه گشوده می شود، شامل ضابطه نو قرارداده میباشد، میگوید: درین ضابطه، تقاضای سرقفلی محصور به مواقعی گردیده است که مستاجر در اولِ اجاره پولی را به‌تیتر سرقفلی به موجر میپردازد. از طرف دیگر در بیشتر قراردادهای اجاره مدرن، موجر شرط می‌نماید که مبلغ دریافتی از مستاجر به‌تیتر قرض‌الحسنه میباشد و تیتر سرقفلی ندارد.

دعوای تخلیه

آذین در سود‌گیری میگوید: براین اساس، هر چه از دید وقتی جلوتر می رویم، مفاد قابلیت و امکان مطالبه سرقفلی از موجر کمتر و تخلیه آیتم تجاری به تخلیه گزینه مسکونی مشابه‌خیس میشود؛ با این اکنون، به عبارتی‌طور که گفتیم تخلیه گزینه تجاری در صلاحیت دادگاه‌های همگانی میباشد، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه آیتم مسکونی بازرسی می‌نمایند.